Смена тренда
Период бурного роста цен на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга наблюдаемого с марта 2020 года завершён в марте 2022 года. Средняя цена на первичном рынке жилья за два года выросла на 53%, на вторичном рынке рост составил 37%. С апреля 2022 года цены на вторичном рынке начали демонстрировать отрицательную динамику, в мае темпы снижения цен увеличились. Объём предложения с апреля перешёл в фазу роста и продолжает пополняться. Количество сделок купли-продажи в апреле-мае 2022 года сократилось в два раза по отношению к аналогичному периоду предыдущего года.
Рыночная и монопольная модель
Первичный и вторичный рынки как два сегмента многоквартирной жилой недвижимости взаимозависимы, в разные периоды активности один рынок оказывает влияние на другой. Вторичный рынок, представленный множеством лотов от частных продавцов, является основным индикатором жилой недвижимости. Формирование цен на нём происходит по законам рынка, на основе спроса и предложения.
Первичному рынку не свойственна рыночная модель. Ценообразование первички ближе к монополии в форме картеля, в которой нет необходимости договариваться о ценах, все игроки заинтересованы в максимальной прибыльности проектов и при любой возможности разные девелоперы способны практически одновременно изменять цены, подглядывая в прайсы друг друга. Более того, после введения эскроу-счетов, строительный сектор стал частью банковского бизнеса, который в свою очередь, осуществляя проектное финансирование, регулирует ценообразование проектов. Первичный рынок достаточно быстро реагирует на экономические изменения, иногда даже опережая и предопределяя их. В условиях растущего спроса он способен в короткий период времени значительно повысить цены на объекты. В такие периоды первичка выполняет роль ведущего рынка, оказывая влияние на ценообразование вторичного рынка.
В условиях сокращения спроса на рынке жилья, объём предложения вторичного рынка начинает увеличиваться. За ростом объема, как правило, следует изменение ценовой динамики с положительных на отрицательные значения. В этот период вторичка начинает оказывать влияние на первичный рынок, который в свою очередь старается удерживать прайсовые цены на достигнутых позициях, стимулируя интерес клиентов различными акциями. Находясь в зависимости от сократившегося спроса и ценовых изменений вторичного рынка, первичка становится заложником сложившейся ситуации, не имея возможности оказывать влияние ни на поведение вторички, ни на смену ценового тренда. Возможности первичного рынка по удержанию цен в условиях низкого спроса также ограничены и зависят от длительности негативного периода и величины снижения цен на вторичном рынке.
Часть истории
В период предыдущего кризиса цены на вторичку с марта 2015 по июнь 2017 года снизились на 19%. За тот же период времени цены на первичку не имели значительных ценовых колебаний и остались практически в той же цене, что и на начало периода. Льготная ипотека для новостроек в тот момент стала основным инструментом для поддержания спроса. С июля 2017 до начала 2019 года цена на вторичном рынке преимущественно росла умеренными темпами. С начала 2019 года вторичка вошла в стадию стагнации, месяц от месяца ценовая динамика демонстрировала незначительные как положительные, так и отрицательные значения. За 14 месяцев цены на вторичном рынке жилья практически не изменились.
В начале 2020 года были ожидания, что при любом негативном экономическом событии, способном оказать влияние на сектор недвижимости, цены на жильё начнут снижаться. 11 марта 2020 года произошло резкое снижение курса рубля к основным валютам, а в конце месяца в России был объявлен период самоизоляции. Сложившаяся к тому моменту ситуация на рынке жилья и общеэкономический фон не предвещал для недвижимости ценового рывка, большинство прогнозов предполагало замедление темпов экономического роста. ЦБ России впервые не стал повышать ключевую ставку, как делал это ранее в подобных периодах, а начал поэтапно снижать её. К июлю 2020 года ключевая ставка с мартовских 6% снизилась до 4,25% годовых. Данное решение регулятора в тот момент вызвало рост спроса населения на кредитование и отток значительной части средств населения с банковских вкладов в другие источники сбережения. С конца первого квартала 2021 года ЦБ России поэтапно повышал ключевую ставку, но изначально заданный тренд, создавший повышенный спрос на кредиты и перераспределение сбережений в альтернативные источники дохода продлился два года. В тот период времени низкая ключевая ставка с одной стороны позволила нивелировать негативный экономический фон, вызванный пандемией коронавируса, стимулировала спрос в финансовой сфере, недвижимости, строительстве, производстве и других секторах, что создало эффект растущей экономики. С другой стороны, повышенный спрос стал катализатором значительного роста цен в различных секторах, вслед за увеличением цен на недвижимость выросли цены на строительные и отделочные материалы, комплектующие. Более того, рост цен происходил на фоне продолжающегося уже несколько лет сокращения реально располагаемых доходов граждан и был основан на кредитовании и смене одного вида активов на другой. По сути экономика росла в долг, а снижением ключевой ставки в 2020 году ЦБ России оказал «медвежью услугу» рынку недвижимости и смежным отраслям, создав в неблагоприятный экономический период условие для значительного роста цен. В результате цены на рынке жилья к началу 2022 года явно перегрелись, возникла предпосылка к смене тренда с восходящего на нисходящий. Даже при отсутствии в конце февраля 2022 года геополитического конфликта, вызванного спецоперацией на Украине, дальнейший рост цен для рынка жилья выглядел маловероятным.
Множество неизвестных
Ситуация полной неопределённости – так характеризуется период, в котором оказались практически все сектора экономики с конца февраля 2022 года. В этих условиях выстраивать прогнозную модель развития экономики и её отдельных отраслей не представляется возможным. Ограничение международных банковских операций, нарушение логистических и производственно-технологических процессов, уход из России большой части иностранных компаний несёт серьёзную угрозу экономическому развитию страны. Мощное санкционное давление, направленное на дестабилизацию российской экономики, оказывает беспрецедентное влияние, список санкций постоянно расширяется, в том числе на экспорт сырьевых ресурсов, составляющих основу формирования бюджета страны. В новейшей истории Россия впервые сталкивается с кризисом такого масштаба. В прогнозе будущих перспектив возникает множество неизвестных: когда и чем закончится геополитический конфликт, когда и в каком объёме будут сняты санкции, когда для России станут доступны западные технологии, финансовые и товарные рынки? В текущий момент есть понимание, что проблемы для российской экономики чрезвычайно серьёзные, решение их нетривиальное, имеющее долгосрочный период. Уровень жизни населения в этот период продолжит снижаться, а ощутимые последствия проблем начнут проявляться во втором полугодии этого года.
Тренды на рынке жилья
Не останется в стороне и рынок жилой недвижимости, используемый не только по прямому назначению, но и как инвестиционный инструмент. Наиболее вероятно, что его ожидает ценовое сдувание. Инвестиционный спрос в большинстве случаев создаёт в определённый период повышенный интерес, увеличивая объём поглощения, создавая дефицит и стимулируя рост цен. Значительный рост цен на жильё в последний период создал ситуацию, при которой инвестиции в жилую недвижимость утратили актуальность. В период роста цен на жилую недвижимость изменение арендных ставок было не столь значительным и составило +16% за два года. В результате доходность от долгосрочной аренды не превышает 5% годовых в моменте, что почти в два раза меньше доходности по банковским вкладам. Этот факт указывает на то, что жилая недвижимость теряет инвестиционную привлекательность, а возвращение инвестиционного спроса возможно при условии равной или более выгодной доходности от аренды по отношению к депозитам. Более того, с конца февраля 2022 года объём арендного предложения увеличился в два раза, а средняя арендная ставка за последние три месяца на наиболее популярные 1-комнатные квартиры снизилась на 8,5%.
Кроме инвестиционной привлекательности влияние на спрос оказывают ставки по ипотечным кредитам и курс рубля. Обычно при условии значительного снижения курса рубля к основным валютам спрос на рынке жилой недвижимости повышается, но как правило увеличение спроса в такие периоды носит краткосрочный характер. Текущее укрепление рубля является для нас необычной ситуацией, особенно когда это происходит на фоне растущих цен на товары и установлении валютных ограничений. Вероятно, что рост курса рубля должен вызывать обратную реакцию – сокращение спроса. Не стоит исключать сценария, при котором курс рубля вернётся к уровням начала года и более значительному снижению по отношению к основным валютам.
Ипотечное кредитование - важнейший инструмент, оказывающий влияние на спрос. Уровень процентных ставок непосредственно воздействует на привлекательность ипотеки. Первичный рынок уже долгое время поддерживается льготной ипотекой, кредитные ставки на вторичном рынке напрямую зависят от ключевой ставки, которая за последние четыре месяца вернулась на исходные позиции к уровню 9,5% годовых. В данный момент уровень ипотечных ставок как для первички, так и для вторички является относительно приемлемым в условиях стабильного рынка, но в текущей ситуации ипотека навряд ли сможет существенно увеличить спрос, так как сложившиеся цены на жильё стали несопоставимыми с доходами населения. Влияние геополитического конфликта на экономику носит долгосрочный негативный характер и влечёт неопределённость перспектив развития. В этих условиях часть населения, имеющая желание решить жилищные вопросы, откладывает это до лучших времён. Количество сделок купли-продажи, которое в моменте сократилось более чем в два раза, скорее всего незначительно увеличится во второй половине года, при условии, что с экономикой не случится чего-то экстраординарного, но рассчитывать на восстановление спроса к уровням 2020-2021 годов не стоит. Наиболее вероятно, что тренд на снижение стоимости жилья будет иметь долгосрочную перспективу.
Необходимо учитывать, что данные выводы делаются в текущее время, но в любой момент могут возникнуть новые факторы, которые внесут коррективы в развитие ситуации. Не стоит исключать возможной девальвации рубля и инфляционных изменений, глубина и длительность периода которых будут являться определяющими факторами в такой ситуации. При условии значительного снижения курса рубля к основным валютам и роста цен на товары и услуги, спрос на рынке жилья может увеличиться, создав в краткосрочный промежуток восходящий ценовой тренд.
Руководитель аналитического отдела ГК "Новосёл"
Меньшенин Сергей