На рынке периодически появляются квартиры, которые собственники продают, хотя ипотека за них ещё не выплачена. Для покупателя это может быть интересный вариант: иногда такие объекты продаются дешевле рынка, а часть сделки проходит под контролем банка.
Но есть важный нюанс: купить ипотечную квартиру сложнее, чем обычную. До последнего платежа она находится в залоге у банка, поэтому просто заключить договор с продавцом и зарегистрировать сделку не получится.
Разбираемся, как устроена такая покупка, где можно сэкономить и какие риски важно предусмотреть.
Почему ипотечную квартиру вообще продают?
Причины могут быть совершенно разными. Собственник может захотеть купить жильё побольше, переехать в другой город или просто больше не справляться с ипотечными платежами.
Сам факт наличия ипотеки не означает, что с квартирой что-то не так. Но покупателю важно понимать: в сделке появляется ещё один участник — банк, который является залогодержателем.
Без его согласия продать квартиру нельзя.
Можно ли купить ипотечную квартиру дешевле?
Иногда — да.
Квартиры с обременением нередко продаются с дисконтом примерно 10–15%, а в отдельных случаях продавец готов обсуждать дополнительное снижение цены.
Почему? Собственнику важно закрыть ипотеку и решить свой жилищный или финансовый вопрос. Для покупателя это может стать возможностью приобрести хороший объект по привлекательной цене.
Но экономия не должна быть единственным критерием. Сначала необходимо убедиться, что сама сделка безопасна.
Какие риски есть у покупателя?
Главный риск — деньги и квартира могут оказаться связаны с проблемами продавца.
Например, если собственник находится в сложном финансовом положении или имеет признаки банкротства, совершённую сделку в дальнейшем могут попытаться оспорить.
Поэтому проверять нужно не только квартиру, но и самого продавца.
Особое внимание стоит обратить на:
историю переходов права собственности;
наличие арестов и других ограничений;
задолженности;
законность перепланировок;
наличие зарегистрированных жильцов;
семейное положение продавца;
возможные права супругов и несовершеннолетних;
судебные споры;
признаки банкротства.
Также обязательно нужна свежая выписка из ЕГРН и информация о размере остатка ипотечного долга.
Как проходит покупка ипотечной квартиры?
Конкретная схема зависит от банка и ситуации продавца, но в целом алгоритм выглядит так:
1. Получаем согласие банка на продажу.
Продавец обращается в банк-залогодержатель. Банк определяет условия, на которых готов провести сделку.
2. Определяем, как будет погашен остаток ипотеки.
Часть денег покупателя может направляться непосредственно на погашение долга продавца.
3. Снимаем старое обременение.
После погашения кредита банк оформляет необходимые документы, а информация об ипотеке снимается в Росреестре.
4. Регистрируем переход права собственности.
После выполнения всех условий оформляется договор купли-продажи и документы направляются на регистрацию.
5. Покупатель становится собственником.
После регистрации права квартира переходит к новому владельцу. Если покупатель сам использует ипотеку, одновременно может оформляться новое обременение уже в пользу его банка.
А если покупателю тоже нужна ипотека?
Это возможно, но процесс становится сложнее.
Не каждый банк готов кредитовать квартиру, которая уже находится в залоге. Поэтому сначала нужно узнать, принимает ли выбранный банк такой объект.
Самый простой вариант — когда покупатель оформляет ипотеку в том же банке, где кредитуется продавец. Тогда банку проще организовать снятие старого залога и оформление нового.
Если банки разные, потребуется более сложная схема расчётов и перерегистрации залога.
Поэтому покупать такую квартиру самостоятельно, не разобравшись заранее с банком, рискованно.
Как проверить продавца?
Это не менее важно, чем проверка самой квартиры.
Если продавец находится на грани банкротства, кредиторы могут попытаться оспорить сделку. Поэтому перед покупкой стоит проверить судебные дела, исполнительные производства и сведения о банкротстве.
Также нужно выяснить семейное положение продавца.
Например, квартира могла быть приобретена в браке и при этом оформлена только на одного супруга. В такой ситуации может потребоваться нотариальное согласие второго супруга.
Если продавец уже развёлся, это тоже не означает автоматически, что бывший супруг больше не имеет отношения к квартире. Если совместное имущество при разводе не разделили, права на него могли сохраниться.
Какие документы стоит запросить?
Минимальный список:
свежую выписку из ЕГРН;
документы, подтверждающие право собственности;
справку банка об остатке ипотечного долга;
согласие банка на продажу;
документы о зарегистрированных в квартире лицах;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
документы на перепланировку, если она проводилась;
документы о семейном положении продавца;
нотариальное согласие супруга, если оно необходимо;
документы органов опеки — если среди собственников есть несовершеннолетние.
В сложных ситуациях список может быть шире.
А стоит ли покупать ипотечную квартиру?
Да, если объект действительно выгоден, а сделка грамотно организована.
Главное преимущество — возможность найти квартиру по цене ниже аналогичных предложений.
Но у такого варианта есть обратная сторона: больше участников, больше документов и больше нюансов при расчётах.
Поэтому здесь особенно важно не ограничиваться проверкой квартиры «по верхам».
Обращаем внимание:
— Ипотечную квартиру можно продать только с учётом интересов банка-залогодержателя.
— Иногда такие объекты продаются с дисконтом и действительно могут быть выгодными для покупателя.
— Перед сделкой необходимо проверить не только квартиру, но и самого продавца.
— Покупка возможна и с ипотекой, но не каждый банк готов кредитовать залоговую квартиру.
— Самый безопасный вариант — когда схема сделки заранее согласована с банком и деньги передаются таким образом, чтобы минимизировать риски обеих сторон.
Если вы нашли ипотечную квартиру по привлекательной цене, не спешите передавать деньги продавцу. Сначала разберитесь, кому принадлежит залог, сколько осталось выплатить банку и по какой схеме будет проходить сделка.
А если не хотите разбираться со всеми нюансами самостоятельно — специалисты «Новосёла» помогут проверить объект, продавца и организовать сделку на каждом этапе. Бесплатная консультация по тел. +7(343)300-3-600
[sosial]