Продать квартиру — это не всегда просто получить деньги от покупателя. В некоторых случаях после сделки у собственника возникает ещё одна обязанность — заплатить НДФЛ.
Но есть важный момент: налог возникает не в каждой сделке по продаже недвижимости. Во многих ситуациях квартиру можно продать без НДФЛ или существенно уменьшить сумму налога.
Разбираемся, от чего это зависит.
Когда возникает налог?
По общему правилу, если квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения, доход от её продажи облагается НДФЛ.
Обычно минимальный срок составляет 5 лет, но для ряда ситуаций он сокращается до 3 лет.
Трёхлетний срок может применяться, если квартира:
— получена в наследство;
— приватизирована;
— подарена близким родственником или членом семьи;
— получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
— является единственным жильём собственника.
Поэтому перед продажей важно не просто посмотреть дату покупки квартиры, а разобраться, на каком основании она была приобретена и какое ещё жильё есть у собственника.
Сколько составляет налог?
НДФЛ для налоговых резидентов РФ рассчитывается по прогрессивной шкале:
— 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей;
— 15% с части налоговой базы свыше 2,4 млн рублей.
Для налоговых нерезидентов действует ставка 30%, поэтому налоговые последствия при продаже могут существенно отличаться.
А если квартира получена в наследство?
Здесь есть отдельные нюансы.
Для наследуемой недвижимости срок владения обычно отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности наследником.
Кроме того, при расчёте налога наследник в определённых случаях может учитывать расходы наследодателя на приобретение квартиры. Например, если квартира когда-то была куплена за 5 млн рублей, а затем унаследована и продана за 7 млн, при наличии подтверждающих документов налоговая база может быть уменьшена на расходы в 5 млн рублей.
Если наследодатель — супруг, который приобрёл квартиру в браке, ситуация может отличаться: срок владения в определённых случаях считается с момента первоначального приобретения недвижимости супругами.
Единственное жильё — важное исключение
Если квартира является единственным жилым объектом собственника, минимальный срок владения может составлять 3 года.
При этом учитывается не только квартира, но и другая жилая недвижимость — например, дом или доля.
Есть и специальное правило: если новое жильё было приобретено не более чем за 90 дней до продажи старого, в некоторых случаях проданный объект всё ещё может считаться единственным жильём.
А вот апартаменты, поскольку они не имеют статуса жилого помещения, в расчёте единственного жилья не учитываются, как квартира или дом.
Можно ли вообще не платить налог, если срок ещё не прошёл?
Да, в некоторых случаях.
- Первый вариант — налоговый вычет.
При продаже недвижимости можно воспользоваться имущественным вычетом в размере до 1 млн рублей. Это уменьшает доход, с которого рассчитывается налог.
Например, если квартира продана за 4 млн рублей, налог в определённой ситуации можно считать не со всей суммы, а с 3 млн рублей.
- Второй вариант — учесть расходы на покупку.
Если собственник приобрёл квартиру за 5 млн рублей, а затем продал её за 5,5 млн, и расходы подтверждены документами, налог рассчитывается с разницы — 500 тыс. рублей.
Поэтому документы о покупке недвижимости лучше сохранять даже спустя несколько лет.
А если продал квартиру дешевле, чем купил?
Если подтверждённые расходы на приобретение превышают доход от продажи, налогооблагаемый доход может отсутствовать.
Но здесь есть важный нюанс: для расчёта НДФЛ имеет значение не только цена, указанная в договоре. В ряде случаев налоговый доход сравнивается с кадастровой стоимостью объекта.
Поэтому искусственно занижать цену квартиры в договоре, рассчитывая таким образом избежать налога, — плохая стратегия.
Семьи с детьми тоже могут получить освобождение
Для семей с двумя и более детьми законодательство предусматривает отдельное освобождение от НДФЛ при продаже жилья.
Но оно действует только при одновременном соблюдении установленных условий — в частности, связанных с возрастом детей, приобретением нового жилья, его площадью и стоимостью проданного объекта.
То есть сама по себе наличие детей ещё не означает автоматическое освобождение от налога.
Что с новостройками?
Для квартир, приобретённых по ДДУ, переуступке права требования или через жилищно-строительный кооператив, срок владения рассчитывается по специальным правилам.
Поэтому для собственника новостройки особенно важно правильно определить дату начала срока владения. Она может отличаться от даты, которую собственник привык считать моментом покупки квартиры.
Нужно ли подавать декларацию?
Если минимальный срок владения истёк и налог платить не нужно, в стандартной ситуации декларация о продаже недвижимости не требуется.
Но если вы пользуетесь льготой или уменьшаете налогооблагаемый доход за счёт расходов, важно правильно оформить документы и подтвердить своё право на уменьшение налога.
Декларацию за продажу недвижимости обычно подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а начисленный налог уплачивают до 15 июля.
Что нужно запомнить:
Продажа квартиры раньше пяти лет не означает автоматически, что придётся платить большой налог.
Перед сделкой стоит проверить:
- сколько времени вы владеете квартирой;
- на каком основании она была получена;
- является ли она единственным жильём;
- есть ли документы, подтверждающие расходы на покупку;
- можно ли применить налоговый вычет или другую льготу;
- как кадастровая стоимость повлияет на расчёт.
И главное — сделать этот расчёт лучше до продажи, а не после. Налоговые последствия могут повлиять и на цену квартиры, и на итоговую сумму, которую получит собственник.
Если вы планируете продажу квартиры и не уверены, возникнет ли НДФЛ именно в вашей ситуации, наши специалисты помогут разобраться в нюансах сделки и заранее оценить возможные налоговые последствия. Бесплатная консультация по тел. +7(343)300-3-600